Conseil en Investissement Immobilier

 

 

Résidence principale ?

Immobilier locatif ?

Dans des logemnts neufs ?

Investir dans l'ancien ?

 

Nous étudions avec vous chaque objectif pour apporter une réponse appropriée à vos attentes et vous orienter au mieux vers le projet immobilier qui vous convient.

Immobilier neuf

La demande tant en acuisition qu'en location est très forte et ces dernières années, la construction d'immeubles et de logements est restée en deça des besoins réels des français.

 

Du coup, les offres sont en baisse et ne peuvent pas absorber les demandes, les prix augmentent, et les nouvelles normes sans cesse ajoutées ne font rien pour améliorer la situation.

 

A tout bonheur, malheur est bon !

 

Les propriétaires investissent dans l'immobilier qui affiche globalement, et malgré des baisses systémiques, une hausse des prix, loyers et achats compris, malgré les plafonnements mis en place pour les gouvernements.

 

Ajoutons à cela des taux d'intérêts très bas et le marché immobilier neuf, surtout sur de grosses métropoles, se porte plutôt bien.

 

C'est donc le moment d'acheter, d'investir et de préparer votre patrimoine à venir !

Investissement Locatif

MÉTROPOLE

RÉSIDENCES LOGEMENTS NUS

PINEL NEUF

 

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RESIDENCES DE SERVICE DANS LE CADRE DE MONTAGE LMNP OU LMP

 

RESIDENCE DE TOURISME                                                                                        

 

=> UN MARCHÉ EN PLEIN ESSOR, A LA MER, À LA MONTAGNE, DANS DES ENVIRONNEMENTS QUALIFIÉS                                 

 

RÉSIDENCE SÉNIOR

 

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RESIDENCE ETUDIANTE                                                                                           

 

                                                                                     => PARTICIPER A LA RÉUSSITE DES JEUNES ETUDIANTS                                

 

                                                                                    RÉSIDENCE EHPAD

 

                                                                                    => ACCOMPAGNER LES SÉNIORS DÉPENDANTS

INVESTISSEMENT OUTRE-MER

 

IMMOBILIER NEUF OUTRE-MER

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GIRARDIN INTERMEDIAIRE

 

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RESiDENCE PRINCIPALE

 

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Immobilier Ancien

Au coeur des villes, dans des secteurs sauvegardés, des biens de prestige !

 

Pour participer à la conservation du patrimoine immobilier, que l'investissement soit réalisé dans le cadre d'un achat en résidence principale ou que ce soit dans le but de mettre ce bien en location.

 

Participer à la protection d'immeubles anciens permet également de donner un sens à son investissement et à son engagement en faveur du patrimoine historique de sa ville.

NOUVEAUTÉ 2019 : Loi Denormandie : 

Défiscaliser dans l’ancien.

 

L'arrêté et le décret relatifs au dispositif de défiscalisation Denormandie dans l'ancien sont parus ce 27 mars 2019 au Journal officiel, et précise les critères d'éligibilité et les résultats attendus des projets de rénovation de bâtiments anciens, avec l'objectif de "recréer et réinvestir les centres-villes, quartiers et centre-bourgs".

Pour redonner de l'attractivité aux cœurs désertés des villes moyennes, le coup de pouce fiscal s'appliquera aux villes ayant signé une convention dans le cadre du programme Action Cœur de ville ou qui bénéficieront d'une Opération de revitalisation du territoire (ORT). Seules, 222 villes ont été sélectionnées pour ce programme. 

En continuité du Pinel, le Denormandie dans l'ancien permet d'élargir la rénovation aux logements anciens, sous réserve de réaliser des travaux pour les réhabiliter, et de mettre en location le bien à un montant raisonnable pour des ménages modestes.

Compte tenu des conditions imposées par la loi Denormandie, l'investissement est plus ou moins rentable en fonction du dynamisme de la commune, de la demande locative, et du montant moyen des loyers constaté.

Qui peut bénéficier du Denormandie 2019 ? 

Le dispositif fiscal Denormandie s'adresse aux particuliers, contribuables fiscalement domiciliés en France, qui souhaitent investir dans l'achat d'un bien ancien à rénover pour profiter d'un avantage fiscal intéressant.

Pour quel bien ?

Le bien acheté doit être :

• Achevé depuis 15 ans ou plus ;

• Situé dans l'une des 222 villes bénéficiaires du plan Action cœur de ville, ou dans une commune ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT) 

• Une "passoire thermique", c'est-à-dire présenter une étiquette énergétique F ou G.

Vous devez prévoir des travaux conséquents pour rendre à nouveau habitable le logement en question. Le dispositif s'applique aussi pour des bien à usage de bureaux, si les travaux prévoient de changer sa destination pour en faire un logement.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal Denormandie, le coût global du projet (prix du bien + montant des travaux) ne doit pas dépasser les 5.500 €/m2.

Quelques exemples de villes bénéficiaires qui nous concernent plus spécifiquement :

En Gironde, seule, la ville de Libourne est concernée.

A La Réunion, les villes du Port, de Saint Pierre, de Saint Joseph peuvent y avoir accès.

Quelles sont les conditions de travaux ? 

Le chantier de rénovation doit être réalisé par un professionnel labellisé RGE, et répondre à l'un ou l'autre de ces deux critères :

• Comprendre 2 types de travaux parmi 5 catégories : changement de chaudière, remplacement du système de production d'eau chaude, isolation des fenêtres, des combles, ou des murs. Les conditions exactes (niveau de performance requis) sont précisées par décret ;

• Entraîner une amélioration des performances énergétiques du bien de 30% ou plus, ou 20% si le bien se trouve dans une copropriété.

Quelles sont les conditions de location ?

Comme pour le dispositif Pinel, le logement rénové doit être loué vide à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un plafond fixé par décret, suivants les zones.

Par exemple, pour une personne seule, suivant la zone, le plafond est compris entre 37 508 € (zone Abis) à 30 572 € en zone B1.

Pour un couple, avec 2 enfants à charge, le plafond est de 80 716 euros en zone Abis ou de 59 270 euros en zone B1.

Retrouvez tous les chiffres sur notre site internet www.com-invest.fr  

Quel est le montant de l'avantage fiscal ?

L'avantage fiscal dépend de la durée d’engagement locatif :

6 ans        =>              12%          => sur les DOM : 

9 ans        =>             18%           => sur les DOM :          taux à confirmer

12 ans      =>             21%           => sur les DOM : 

(% du montant de l'opération) (DOM : investissement dans l’Outre-mer)

 

INFO

Dans ce logement, vous devez prévoir des travaux à hauteur de 25% au moins du coût total de l'opération.

Exemple :

Vous achetez un bien au prix de 120.000 €. Les travaux devront atteindre un montant de 40.000 €, soit un budget total de 160.000 €.

 

INFO

L'avantage est calculé sur le montant total de l'opération (prix du bien + montant des travaux), à hauteur de 300.000 € maximum.

Exemple :

Le bien a coûté 270.000 € à l'achat. Le montant des travaux s'élève à 90.000 €, donc le montant total de l'opération est de 360.000 €. L'avantage fiscal sera calculé sur une base de 300.000 €.

Si vous louez le bien rénové pendant 12 ans, vous obtiendrez une réduction fiscale de 63.000 € répartis sur 12 ans, soit 5.250 €/an

 

La zone correspondant à la ville où se situe votre bien, utilisez le moteur de recherche du ministère. Le montant du loyer ne peut pas dépasser un plafond, fixé par décret, et variable en fonction de la zone où se situe le logement. Le montant du loyer ne peut pas dépasser un plafond, fixé par décret, et variable en fonction de la zone où se situe le logement.

 

Zone du bien / Plafond du loyer

Zone A bis               =            16,96 € 

Zone A                      =            12,59 €

Zone B1                   =            10,15 €

Zone B2/C               =              8,82 €

Exemple :

Votre bien est situé en zone A, présente une surface habitable de 40 m2 et un balcon de 10 m2. Le calcul du coefficient est le suivant :

0,7 + 19/45 = 1,22 donc 1,2

Le loyer mensuel maximum que vous pouvez proposer pour ce bien est :

12,59 x 1,2 = 15,108 €/m2 soit 604,32€

 

Attention ! Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. un studio ayant un prix moyen au m2 supérieur à celui d'un T4. Pour définir le loyer maximum, un coefficient est appliqué, à partir de la formule suivante : = 0,7 + 19/(surface habitable + la moitié de la surface des annexes) Multipliez ensuite ce coefficient au plafond indiqué dans le tableau ci-dessus, et vous obtiendrez le plafond de votre bien.

Notez que, contrairement au dispositif Pinel, il est possible de louer ce bien à un ascendant (parent, grands-parents) ou à un descendant (enfant, petits-enfants) dans le cadre du dispositif fiscal Denormandie.

Investissement Locatif

ANCIEN RÉHABILITÉ

DEFICIT FONCIER

 

=> IDEAL POUR LES PROPRIÉTAIRES BAILLEURS

 

 

 

 

 

ANCIEN REHABILITÉ

Loi PINEL RÉHABILITÉ

Loi PINEL OPTIMISÉ

 

=> DES ÉCONOMIES FISCALES, MÊME SUR DE L’ANCIEN RÉHABILITÉ

 

 

 

NOUVELLE LOI DENORMANDIE

Basée sur les fondamentaux de la loi Pinel, avec les mêmes plafonds d'investissment, de loyer suivant les zones, et sur les mêmes réductions d'impôts suivant l'engagement de mise en location.

Attention, les travaux doivent au moins être équivalent à 25% du montant de l'investissement et seules des travaux specifiques peuvent être pris en compte.

 

=> DES OPPORTUNITÉS DANS L'ANCIEN SUR CERTAINES VILLES AVEC DES ÉCONOMIES FISCALES POUR LES PETITES FISCALITÉS.

 

 

ANCIEN REHABILITÉ

LOI MALRAUX

 

=> UNE LOI A FORTE DÉFISCALISATION AVEC DES BIENS DE PRESTIGE

 

 

ANCIEN REHABILITÉ

MONUMENTS HISTORIQUES

 

=> DÉFISCALISEZ EN VALORISANT NOTRE PATRIMOINE HISTORIQUE

 

 

L'INFO DU MOIS 

La Loi PINEL est reconduite pour 4 ans mais le projet de loi de finances 2019 introduit une modification.  En effet, il ne sera plus possible, à partir de janvier 2019 de louer à ses ascendants ou descendants. Une modification importante qui pourrait faire évoluer les motivations des investisseurs qui porfitaient, à point nommé, de cette opportunité pour aider leur enfant notamment à trouver un hébergement pendant leurs études. A suivre. 

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